Introdução

Quando um casal decide se divorciar, uma das maiores preocupações costuma envolver a moradia da família. A situação pode parecer ainda mais complicada quando a casa ou o apartamento não está totalmente pago e existe um financiamento bancário em andamento.

Nesse momento, surgem várias dúvidas: quem continuará morando no imóvel? Quem deverá pagar as parcelas? É possível colocar a casa no nome de apenas um dos ex-cônjuges? O imóvel pode ser vendido mesmo estando financiado?

A resposta depende de alguns fatores, principalmente do regime de bens adotado pelo casal, da data em que o imóvel foi comprado, da origem dos valores utilizados na aquisição e das condições estabelecidas no contrato de financiamento.

Também é importante compreender que o divórcio resolve a relação entre o casal, mas não altera automaticamente o contrato firmado com o banco. Portanto, mesmo que os ex-cônjuges decidam quem ficará com a casa, será necessário verificar se a instituição financeira aceita a mudança.

O imóvel financiado pode ser dividido no divórcio?

Sim. Um imóvel ainda financiado pode fazer parte da divisão de bens do divórcio.

Porém, enquanto o financiamento não estiver totalmente quitado, normalmente o casal ainda não possui a propriedade plena do imóvel. Em muitos contratos habitacionais, o próprio imóvel fica como garantia do pagamento da dívida. Isso significa, em palavras simples, que o casal possui o direito de usar o bem e de se tornar definitivamente proprietário depois de pagar todas as parcelas.

Por essa razão, a divisão não costuma considerar apenas o valor total da casa. É preciso analisar quanto já foi pago, quanto ainda falta pagar e qual é o valor atual do imóvel.

Imagine, por exemplo, que um apartamento tenha sido comprado por R$ 400 mil. Durante o casamento, o casal pagou a entrada e parte das prestações, mas ainda existe um saldo devedor de R$ 250 mil. Nesse caso, não seria correto simplesmente afirmar que cada pessoa possui R$ 200 mil. A dívida que ainda existe também precisa ser considerada.

Em geral, o patrimônio efetivamente construído pelo casal corresponde à diferença entre o valor atual do imóvel e o saldo devedor do financiamento. Essa conta pode exigir uma avaliação atualizada, porque o valor de mercado da casa pode ter aumentado ou diminuído desde a compra.

O regime de bens influencia a divisão da casa?

O regime de bens é um dos principais fatores para definir se o imóvel financiado será ou não dividido.

Na comunhão parcial de bens, que é o regime adotado automaticamente quando o casal não escolhe outro por meio de pacto antenupcial, os bens comprados de forma onerosa durante o casamento normalmente pertencem aos dois. Isso pode ocorrer mesmo quando o contrato ou a matrícula está apenas no nome de um dos cônjuges.

Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que um imóvel comprado durante o casamento sob o regime da comunhão parcial deve, em regra, participar da divisão, ainda que o dinheiro utilizado tenha saído da conta de apenas um dos cônjuges. A lei parte da ideia de que o patrimônio formado durante a vida em comum resulta do esforço do casal, que pode envolver tanto contribuições financeiras quanto cuidados com a casa e com a família.

Existem exceções. Se uma pessoa utilizar, por exemplo, valores que já possuía antes do casamento ou recursos recebidos por herança ou doação, a análise pode ser diferente. Entretanto, a origem exclusiva do dinheiro precisa ser demonstrada por documentos.

Na separação total de bens, em princípio, cada pessoa mantém o patrimônio adquirido em seu próprio nome. Mesmo assim, a situação pode exigir uma análise cuidadosa quando os dois contribuíram para a entrada, pagaram parcelas ou assumiram conjuntamente o financiamento.

Na comunhão universal, a regra geral é que o patrimônio do casal seja compartilhado, inclusive em relação a muitos bens adquiridos antes do casamento, respeitadas as exceções previstas em lei.

Por isso, não basta observar quem aparece no contrato. É necessário verificar o regime de bens, a data da compra, a origem dos pagamentos e as circunstâncias concretas da aquisição.

Quem fica com o imóvel financiado depois do divórcio?

Não existe uma regra dizendo que o marido, a esposa, quem pagou mais parcelas ou quem ficou com os filhos automaticamente ficará com a casa.

O casal pode chegar a diferentes soluções.

Uma possibilidade é um dos ex-cônjuges permanecer com o imóvel e compensar financeiramente o outro. Essa compensação é conhecida popularmente como “comprar a parte” do ex-marido ou da ex-esposa.

Suponha que o apartamento valha atualmente R$ 500 mil e que ainda exista uma dívida de R$ 300 mil com o banco. O valor líquido aproximado construído pelo casal seria de R$ 200 mil. Caso a divisão seja igualitária, cada pessoa teria, em princípio, direito a R$ 100 mil. Quem desejar ficar com o apartamento poderá compensar o outro nesse valor e assumir as prestações futuras, desde que a instituição financeira aprove a alteração.

Outra solução é vender o imóvel, quitar o saldo do financiamento e dividir o valor restante. Em muitos casos, essa é uma alternativa prática quando nenhum dos dois consegue assumir sozinho a dívida.

Também é possível manter o bem em nome dos dois durante algum tempo. Essa escolha, porém, exige cautela. O acordo deve deixar claro quem permanecerá no imóvel, quem pagará as prestações, o condomínio, o IPTU, os seguros, os reparos e até quando essa situação continuará.

Sem regras bem definidas, podem surgir novos conflitos depois do divórcio.

O acordo do divórcio retira o nome de uma pessoa do financiamento?

Não necessariamente.

Esse é um dos pontos que mais causam confusão. O casal pode estabelecer no divórcio que apenas uma pessoa ficará com a casa e será responsável pelas parcelas. Entretanto, essa decisão produz efeitos principalmente entre os ex-cônjuges. Ela não obriga automaticamente o banco a retirar uma pessoa do contrato.

Para a instituição financeira, continuam responsáveis aqueles que assinaram o financiamento, até que seja aprovada e formalizada uma alteração contratual.

A pessoa que pretende assumir sozinha o financiamento normalmente precisa passar por uma nova análise de crédito. O banco verificará renda, capacidade de pagamento, histórico financeiro e demais exigências do contrato. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, prevê entre seus serviços habitacionais a possibilidade de transferência da dívida entre participantes do contrato, sujeita às regras e à análise da instituição.

Portanto, não é recomendável confiar apenas em uma promessa verbal ou em uma cláusula genérica do divórcio. O ideal é procurar o banco, entender as condições exigidas e formalizar a transferência.

Caso o banco não aprove a mudança, os dois podem continuar responsáveis pela dívida, mesmo que somente um esteja morando na casa.

O que acontece se quem ficou com a casa parar de pagar?

Quando as parcelas não são pagas, o banco pode cobrar qualquer pessoa que continue figurando como responsável no contrato.

Isso significa que o ex-cônjuge que saiu do imóvel ainda poderá ser cobrado caso seu nome não tenha sido oficialmente retirado do financiamento. Além da cobrança, o atraso pode causar restrições de crédito e, dependendo do contrato, levar à perda do imóvel.

Em grande parte dos financiamentos atuais, a casa ou o apartamento permanece como garantia da dívida. Se houver inadimplência e o problema não for resolvido, a instituição financeira pode iniciar o procedimento para retomar e vender o imóvel, observadas as exigências legais.

O simples fato de o imóvel ser a residência da família não impede necessariamente essa consequência, porque a dívida está ligada à própria compra do bem.

Por isso, quando apenas uma pessoa assume as parcelas, o acordo de divórcio deve prever o que acontecerá em caso de atraso. Também é prudente acompanhar a regularidade dos pagamentos enquanto o contrato permanecer no nome dos dois.

Quem permanece no imóvel deve pagar aluguel ao outro?

Essa questão depende das circunstâncias.

Quando o imóvel pertence aos dois, mas apenas um dos ex-cônjuges utiliza o bem com exclusividade, pode surgir a possibilidade de pagamento de uma compensação pelo uso da parte pertencente ao outro. Essa compensação funciona de maneira semelhante a um aluguel.

Entretanto, ela não é automática em todas as situações. É necessário avaliar quando houve oposição ao uso exclusivo, se existia algum acordo, quem estava pagando as prestações e despesas e se os filhos do casal também permaneceram na residência.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que o fato de um ex-companheiro morar no imóvel com os filhos não elimina, por si só, o direito do outro de pedir o encerramento da propriedade conjunta e a venda do bem. Isso não significa que a venda sempre acontecerá imediatamente, mas demonstra que a permanência dos filhos no local não transforma automaticamente o imóvel em propriedade exclusiva de quem ficou morando nele.

Em algumas situações, os valores pagos exclusivamente por um dos ex-cônjuges após a separação também podem ser considerados na futura prestação de contas. Contudo, cada pagamento precisa ser analisado: parcela do financiamento, condomínio, IPTU e reformas podem receber tratamentos diferentes.

E se o imóvel foi comprado antes do casamento?

Quando o imóvel foi adquirido antes do casamento, a análise muda.

Em regra, na comunhão parcial, o bem que já pertencia a uma pessoa antes do casamento continua sendo particular. Porém, se parte do financiamento foi paga durante a união com recursos do casal, poderá existir discussão sobre o direito de compartilhar ou receber compensação pelos valores pagos nesse período.

Por exemplo, uma pessoa pode ter comprado o apartamento dois anos antes do casamento, mas o financiamento ter sido pago por mais quinze anos durante a vida em comum. Embora a titularidade original seja relevante, não se deve ignorar a contribuição feita durante o casamento.

Também é preciso verificar se houve pagamento com dinheiro exclusivamente particular, doações, heranças, utilização do FGTS ou contribuição direta do outro cônjuge.

Não existe uma resposta única baseada apenas na data do contrato. Os documentos financeiros e o regime de bens são fundamentais.

Quais cuidados o casal deve tomar?

O acordo deve apresentar informações claras sobre o valor aproximado do imóvel, o saldo devedor, as parcelas já pagas e as que ainda vencerão.

Também é importante definir quem ficará na residência, quem pagará cada despesa, se haverá compensação financeira e qual será o prazo para procurar o banco. Caso a transferência do financiamento seja recusada, o documento deve prever outra solução, como a venda do imóvel.

O casal deve guardar comprovantes de entrada, parcelas, amortizações, uso do FGTS, reformas relevantes e pagamentos realizados depois da separação.

Além disso, a situação do imóvel precisa ser conferida na matrícula do cartório de registro de imóveis e no contrato bancário. A matrícula mostra quem aparece formalmente relacionado ao bem e quais garantias ou restrições estão registradas.

Um acordo bem detalhado diminui o risco de uma pessoa acreditar que deixou de ser responsável pela dívida quando, perante o banco, seu nome continua no contrato.

Conclusão

O imóvel financiado pode ser dividido no divórcio, mas a solução não depende apenas de saber quem aparece no contrato ou quem pagou as prestações.

É necessário analisar o regime de bens, a data da compra, os recursos utilizados, o valor atual da propriedade, o saldo devedor e as regras da instituição financeira.

Um dos ex-cônjuges pode ficar com a casa e compensar o outro, o imóvel pode ser vendido para quitar o financiamento ou ambos podem manter temporariamente os direitos sobre o bem. Em qualquer dessas hipóteses, o acordo deve explicar claramente quem pagará as parcelas e as demais despesas.

Também é fundamental lembrar que a decisão do casal ou do juiz não retira automaticamente o nome de uma pessoa do financiamento. A mudança precisa ser aceita e formalizada pelo banco.